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房屋政策宜富前瞻性 [複製鏈接]

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發表於 2012-8-26 02:54:27 |顯示全部樓層
本帖最後由 雨露甘霑 於 2012-8-26 02:54 編輯

房屋政策宜富前瞻性
2011 02 26 香港商報   中國窗
     城市智庫資訊科技政策研究召集人暨研究員 楊雨霑
http://www.hkcd.com.hk/content/2011-02/26/content_2694985.htm

筆者很遺憾,在最新公布的財政預算案中,并沒有前瞻性的房屋政策,幫助基層和中產解決房屋問題。


    根據最新的土地安排,政府只承諾增加私樓的「潜在供應」至35000個單位。由於絕大部分地皮有待從勾地表勾出,真正供應量成疑。再者,政府推出的5幅土地拍賣,也只能提供3000個「中小型」蝸居豪宅單位。

    現時,一般準買家需要窮一生精力去追逐樓價,完成置業夢和展開新的人生計劃。不願成為房奴的,則面對不穩定的租務市場,接受被業主隨時「翻盤」和成為「無窩難民」的厄運。有經濟能力者,人生尚且坎坷,沒有經濟能力的,可能連「都市生存權」也被剝削。在繁榮背后,香港有10多萬戶人家栖身於籠屋或板間房的惡劣居住環境,有50000多市民需要輪候10年才可以「上樓」。在另一方面,在公屋系統內,有一些「富戶」,因為沒有房屋階梯,被迫繳交雙倍租金。   

宜重建房屋階梯

    回想回歸前,當局尚且提供多種公營房屋資助計劃。現在港人治港十幾年,居屋、夾屋不復建,其他資助計劃也失去影踪,受惠階層越來越狹。但這并不代表政府更「關愛」基層,興建更多出租公屋。事實上,公屋土地寸土難求,鄰里反對聲音大,因為政府曾過度把公屋集中興建,制造不少如天水圍般的悲情都市。政府投入社區的資源嚴重不足,鄰里自然對新建公屋反感,造成社會的內部矛盾。

從資源效益來看,公屋效益最低,居屋在中間,而私樓效益則最大。據了解,興建一個400平方尺公屋單位,建造成本為48萬,同一個價錢,已經可以興建居屋。居屋是回本項目,而公屋則需要花費更多公帑。一個公屋單位的營運成本和土地成本約為68萬,試問沒有居屋項目,房委會補助基層興建「出租公屋」的錢從何而來?現在特區政府停建居屋,終止其他房屋資助,令公營房屋政策傾向「單一化」,房委和房協則淪為跛腳鴨。


    要解決香港的房屋問題,特區政府必須與時并進,可以先從公營房屋規劃着手,切入「房奴」這問題癥結,把資助「餅仔」做大,提供多元化租售公營房屋,并逐步解放「房奴」的思想桎梏。具體而言,應重建房屋階梯,包括興建居屋、夾屋和中產公屋,徹底紓解中產人士的住房困苦,減低社會的怨氣。

    穩定租務市場和打擊樓市預期,對社會的長期穩定尤為重要。興建中產公屋,就是給「拒為房奴」的中產市民打氣,也給「公屋富戶」另類選擇。復建居屋,是為了凝聚社會的上流力,讓房屋階梯引領人生,創造夢想。而夾屋的鳳凰重生,更可以有效打擊蝸居豪宅,令初置業的中產人士享受優質生活,支持「地區經濟」發展。然而,筆者不建議提供私樓資助,怕會助長私樓炒風,最終受害的是我們下一代。

    部署發展新市鎮

    一籃子房屋政策要行之有效,前提是城市規劃、建屋品質保證和相關政策配合。相信沒有人希望,為了供樓而節衣縮食,成為「有窩貧窮」,或經過樓換樓后,最終成為「樓蟹」。問題是,改革社會的房奴風氣,必定會影響部分既得利益者,政府如何有效地居中協調,將成為關鍵。

    為了將反對阻力減至最低,發展新市鎮是一項重要部署。適逢粵港澳計劃落實環珠規劃,特區政府可以加大力度,發展新界東北市鎮和東涌地區,順道「整合」和「綠化」公共交通網路,并在新界東北和西北發展六大產業和鞏固物流業,強化地區的服務經濟。所有公營房屋必須符合低碳生活和可持續性概念,改善市民的住屋品質和身心健康。這個「幸福和諧」的綠色城市計劃,需要政府加大社會投資。

    最后,筆者認為政府不要忽略前海規劃對公營房屋的影響。政府可以在前海這「行政創新區」建立公營房屋,并容許生果金自携至前海。

    公營概念能夠「前海化」,長遠有助香港落實興建環珠港式小區,優化區域的空間和功能布局,打破「地少人多」的城市局限。

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