從樓市狂潮看香港房屋政策

雨露甘霑

從樓市狂潮看香港房屋政策

    城市智庫資訊科技政策研究召集人暨研究員 楊雨霑

2011年 02月 02日  香港商報 中國窗

http://www.hkcd.com.hk/content/2011-02/02/content_2683389.htm

    面對樓市滔滔狂潮，和全球最貴樓市的「威名」，有官員曾建議市民暫避片刻，也有投資者認為，樓價攀越九七是很合理的，理由是內地客多了，占整體豪宅交易額甚至高達傳聞中的35%！

    穩定措施助長熾熱炒風

    買樓是投資行為，我們不能全怪政府，但住屋難和租金昂貴，卻是民生和城市競爭力問題，政府絕不能坐視不理，否則社會很容易「車毀人亡」。可惜在「AO思維」主導下，政府做事往往慢半拍，深恐破壞自由市場的美名，錯過不少令樓市「軟着陸」之機會，反而不斷為樓市點火，鼓勵金融自由化和宣傳內地客來港買樓，令樓市升勢無法遏止。有投資分析指出，樓市的升幅竟可達96%。筆者不知道這種說法是否危言聳聽，只恐怕樓市急升后會大跌。試問特區政府如何向700 萬市民和中央交代呢？

    特區政府不去根治樓市這毒瘤，以為推出穩定措施，就可以解決問題。但香港樓市已形成了一種獨特生態，就是投資者跟政府「唱反調」，每逢港府出招后，必會「候低吸納」，然后再推高。

    筆者認為，對於樓市生態，地產商最為清楚。他們的成功，非關乎部分80后所說的「官商勾結」，而是看通市民「怕執輸」心態、「地少人多」的客觀環境和政府的「土地財政」理念。作為資本家，他們對市場目標非常明確，就是一手客。在這個「地價」高昂的時代，能買起一手樓的只有換樓客和炒家。這些準買家各有所好，如前者喜歡較新較大單位，偏偏5年以下樓齡私樓如鳳毛麟角，結果他們要付出高昂代價買一手樓。至於后者，他們會比較留心市場信息（如投地成績、息口、市場人士動向等) 。在信息主導和資金主導的樓市下，賣地成績影響二手樓，而二手樓又影響一手樓，慢慢地形成了一種獨特生態。什麼「九招十二式」、「置安心」、中小型限尺盤或額外印花稅等的所謂「辣招」，只是強化了換樓客和炒家「候低入市」的信念。越多穩定措施，越助長樓市熾熱炒風。

    有學者曾警告，若政府不去正視問題，在什麼炒樓團資金和其他游資退市后，香港將成為另一個倫敦，經濟一落千丈。也有學者指出，當人口紅利用盡后，香港樓市將如日本般進入冰河時期。可惜，政府不能高瞻遠矚處理問題，對樓市政治更是盲人摸象。筆者相信樓市問題的癥結，不在於宏觀供求，而在於「貧富不均」、「地域概念」和「結婚要買樓」的信念。

    城市設計和發展理念出問題

    據市場反映，負擔得起200萬上車盤的已經是最高兩成收入人士，而能夠供一手「街市豪宅」的更是54萬無按揭業主（換樓客）、最高5%收入人士和內地新貴。政府不去解決大單位和新盤短缺問題，不去認真利用「中港融合」機遇，重新規劃新界西北和檢視公私營房屋組合，反而相信增加土地供應有助樓市降溫。結果是，新盤依然是按商業策略不定期推出，炒家依然瘋狂入市，而大部分市民依然不願作新界人。

    不少政黨建議復建居屋，本意雖好，但他們不太理解，大多數市民「充其量」只可供樓價200 萬左右的單位。以貨尾居屋計，單位售價可達300 萬，超過一般負擔水平。只要地價不斷攀升，終有一天小市民連「五折居屋」也住不起，淪落為公屋一員。又或者，在心不甘情不願之下，成為新界西北人，每天要付出寶貴的交通時間和昂貴的交通費用，往返工作地點和住所。

    歸根究柢，就是城市的整體設計和發展理念出現問題。筆者期望未來政府，除積極供應土地外，應該考慮重新打造新界西北，以前海（大珠三角的中環）為主軸，以「地區經濟」為輔，提供不同類型的公營單位，包括「富貴公屋」和「富貴居屋」，分別給中產市民租住和購買。這就好像教育機構，有所謂公立學校和私立學校，而不少杰出人士也是透過公營系統，往上流至著名公立大學，成為著名校友再影響他人。

    另外，在短期方面，政府除增加印花稅和減少銀行按揭成數外，還應加速活化工廈當住宅，推出優惠政策助港人到廣東租購自住物業，甚至對內地炒家進行特別徵稅。