「先租后買」潜在風險高

雨露甘霑

「先租后買」潜在風險高
2010年 10月 11日 00:00    中國窗 (香港商報)
城市智庫研究員 楊雨霑


  最近社會對政府提出「先租后買」這新房屋資助概念議論紛紛。「先租后買」，就是給予合資格的成功申請者一個機會用市價租賃單位，待租約期過后取回租金差額以購買該單位或其他私人單位。從報章得悉，「先租后買」單位將會是房協重建或新建的資助房屋（有可能是出租公屋，暫稱之為中產屋），而申請對象是薪高於公屋戶又買不起樓的人。政府希望幫助受惠者「儲錢買樓」，因為現時樓市狂飆薪資微薄，青年確實難以儲本。沒錢買樓的話，安身立命也成問題，遑論成家立室？所以，筆者認為政府實在用心良苦，敢冒業主和非符合資格者的責難和非議！雙贏還是雙輸？

站在合資格申請人的立場來說，誠然這像天降甘露，又恰似六合彩中獎般困難。當政府和夾心人士對「先租后買」這概念心存冀盼時，筆者想指出這絕非新鮮概念，因在外國私樓市場，「租賃購買優先合同」由來已久。

     筆者結合外國經驗和港情，可推斷出「先租后買」潜在風險很高，政府和申請人不得不防。

「租賃購買優先合同」，就是賣主提供準買家便利，容許他們先付少量首期和貴一點租金入住，并於一至三年后用租金差額當部分供款購買該房。在美國大城市，「租賃購買優先合同」很普遍，因為美國人不太喜歡儲蓄，而很多業主也難尋買家，尤其在金融海嘯后。換言之，外國的「先租后買」就是「一家便宜兩家着」。而特區政府所說的「先租后買」，也是各取所需而已。在政府立場，興建這些中產屋，需時五六年，想必世界都已經改變了。在成功申請人而言，到期全數退還「租金差額」確是甜頭，所犧牲的卻是五年左右的忍耐，屈就租住超貴的疑似「出租公屋單位」。

     筆者說到這里，政府和申請者或以為「雙贏」，事實上，美國已出現很多惡劣情况。例如，買家租一陣子斷租或欠租，或租約完后因利率飆升負擔不起購房，或租了法拍房而被賣家騙租。特區政府沒可能是騙子，但從公平分配來說，政府也沒可能延長租約期。在若干年后，租約期滿而樓價高企，不少「先租后買」的住客就會埋怨政府「無良逼遷」，亦可能做出些非理性行為。若政府心軟讓步，那「先租后買」豈非是「易請難送」、「輸打贏要」？

     監察租用情况需資源

     坊間很多評論家和學者擔心申請資格被濫用，筆者相信政府做好把關工作就可以。但租客入住后，政府有沒有足夠資源監察租用情况呢？若租約期內樓市大跌，租戶會否斷租轉買私人單位，或非法分租出去以對應租約要求？很多租戶對「租金差額」很在意，但更介意被租約鎖死難以應對樓市。政府或以為一切在掌握內，但政府能評估租戶父母的「老本」嗎？能深切掌握租戶的未來收入狀况嗎？

     若雙方是租約前議定單位售價，則政府和租戶均要承受「賤賣」或「貴買」風險。相反，若單位售價是租約后待議，那雙方可能就訂價問題爭議不止。另外，政府曾否考慮過，如何終止租戶合約？須知道，世上有很多不守規則的人，輕者非法飼養寵物，更甚者欠租和滋擾生事。「先租后買」租戶既是「中產屋」租戶，又是優先準買家，那現行公屋扣分制可否適用呢？若政府沒有先評估風險而輕率推出「先租后買」計劃，后果堪虞。若準租戶不深思「先租后買」的風險，從租到買隨時賠了夫人又折兵，慳了些租金也追不上升幅，不如問父母先借「老本」還好。